En 2010, el horizonte de la ciudad de Panamá estaba salpicado de grúas y se parecía más a Dubai que a Centroamérica. Literalmente, miles de nuevos condominios en venta en Panamá se preparaban para salir al mercado al mismo tiempo. Y con toda la nueva construcción en barrios como la Avenida Balboa, el exceso de oferta aplastó el mercado y empujó los precios hacia abajo. Sin embargo, los precios finalmente están empezando a ver algún movimiento al alza, sobre todo cerca del agua.
Desde 2012, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Panamá ha visto poca o ninguna apreciación de los precios. El exceso de oferta, los cambios en la política de inmigración y la pandemia de salud son solo algunos de los factores que han llevado al estancamiento de los precios. El aumento del desempleo, las restricciones de viajes y una economía que ha perdido su ritmo de crecimiento del 10% también han obstaculizado lo que una vez fue uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de América Latina.
Sin embargo, si el último trimestre de 2021 y el comienzo de 2022 son una indicación, el mercado inmobiliario de Panamá puede estar dando un giro hacia la apreciación de los precios.
Los Alquileres Están Aumentando
Un barrio referente e históricamente una de las zonas más atractivas de la ciudad de Panamá es la Avenida Balboa, donde los precios empiezan a subir.
Durante la agonía de la pandemia, en abril de 2020, los apartamentos de un dormitorio en alquiler en la Avenida Balboa alcanzaron su precio más bajo en 12 años. En ese momento, las multinacionales ya habían retirado a sus empleados a sus países de origen y los hoteles locales habían despedido al 90% de su fuerza laboral. La economía panameña se asomaba al abismo.
En abril de 2020, los apartamentos de una recámara en la Avenida Balboa se podrían alquilar por tan solo $750 al mes o alrededor de $8.30/m2. Antes de la pandemia, esa misma propiedad habría costado alrededor de $900 al mes. Hoy en día, habría que gastar entre $1,100 y $1,200 al mes.
Poniendo lo anterior en contexto, los precios de alquiler han subido aproximadamente un 25 % en los últimos 2 años y un 45 % en los últimos 16 meses.
Los inquilinos expatriados siempre han sido uno de los mayores impulsores del mercado inmobiliario de Panamá. Y uno de los mayores factores que afectan los precios de alquiler es el resurgimiento de las reubicaciones de expatriados.
Un número récord de expatriados de países como Perú, Sudáfrica, Canadá y la UE han decidido mudarse a Panamá de forma permanente o, al menos, darle una oportunidad a Panamá. Y muchos están optando por alquilar una propiedad primero.
Ya sean frustraciones políticas, mayor flexibilidad laboral o el deseo de cambio, la pandemia ha posicionado a Panamá como una nueva opción para miles de familias e individuos.
Avenida Balboa siempre ha sido uno de los principales barrios hacia los que gravitan los expatriados.
Condominios Nuevos en Venta en Avenida Balboa
Desde 2015, las promotoras no han estado en condiciones de aumentar los precios durante la construcción. Muchos proyectos en Panamá a menudo enfrentaban inventario sin vender en el momento de la entrega, lo que obligaba a los promotores a reducir sus precios para obtener ganancias.
Actualmente, hay un total de seis proyectos en construcción a lo largo de la Avenida Balboa. Estos proyectos comprenden 1,195 condominios nuevos en total para la venta. Según la disponibilidad actual de los promotores, se venden aproximadamente 900 de estas unidades
Los precios de pre-construcción, es decir, las propiedades en venta en proyectos en desarrollo, han comenzado a subir desde mediados de 2021, y han aumentado aproximadamente un 5% en general. Esto incluye los nuevos condominios en venta en la Avenida Balboa.
Dicho esto, estos aumentos de precios palidecen en comparación con los aumentos de costos que las promotoras han tenido que absorber en cosas como los materiales. Por ejemplo, el cobre, el acero y el cemento han subido casi un 50% en los últimos 12 meses. Los salarios también han experimentado aumentos del 10-15% durante el mismo periodo.
Las promotoras han comenzado a trasladar estos aumentos de costos. Sin embargo, todavía existe una disparidad significativa entre el aumento de los costos y el aumento de los precios. Eso significa que todavía hay una posibilidad significativa de nuevos aumentos de precios.
Un buen ejemplo es Nuovo/Armani Panamá. Nuovo es un proyecto inmobiliario residencial en la Ciudad de Panamá, justo al lado de la Avenida Balboa. Nuovo comenzó la construcción en 2017 con precios de pre-construcción de alrededor de $2400/m2 o aproximadamente $230 por pie cuadrado. Ese proyecto, cuya entrega está prevista para el próximo mes, ahora ofrece unidades a $3100/m2 y está agotado en más del 90%.
La revalorización de los precios de las nuevas construcciones también ha hecho subir los precios de los condominios existentes.
Los rendimientos de las propiedades en alquiler han aumentado significativamente a corto plazo. Esto se debe a que el aumento de los precios de las propiedades ha quedado rezagado con respecto al aumento de los alquileres.
Transacciones Recientes en la Avenida Balboa
Panamá es un mercado inmobiliario muy específico para cada edificio. En algunos casos, los edificios que tienen la misma edad, en el mismo barrio, con servicios similares, pueden tener un precio diferente de hasta 10-15%.
Esto se debe a una serie de factores, incluyendo la edad del edificio, los servicios y la calidad de la administración de la propiedad. Esta diferencia de precios también puede verse influida por la composición de los residentes en términos de usuarios finales frente a inquilinos.
Edificios como JW Marriott Ocean Residences (anteriormente Trump Panamá) y The Sands Panamá se venden en su mayoría a inversionistas. Por esa razón, hemos visto grandes oscilaciones de precios a medida que cambian las vacantes de alquiler y se compran y venden condominios.
Una unidad en el Rivage de 178m2 listada a $2,458/m2 que había estado en el mercado durante 8 meses, se vendió recientemente por $2,200/m2. Rivage tiene 10 años, tiene 3 pisos de amenidades y es considerado uno de los edificios más bonitos de la Avenida Balboa. Está ubicado más cerca del Casco Viejo y el Sky Lounge ha sido renovado recientemente. Los precios en el Rivage cayeron hasta $2000/m2 durante la pandemia y, a menudo, se vendían con un descuento de aproximadamente el 10 % del precio de venta.
El edificio Element, ubicado junto a Rivage, se entregó 2 años antes que Rivage y cuenta con una planta de servicios. Hay 4 apartamentos por planta y todas las unidades son de tamaño similar. Recientemente, se vendió un apartamento de 114 m2 con dos recámaras por $1,886/m2 después de haber estado cotizado por $2,150 /m2 y de haber estado en el mercado durante más de un año.
Element tuvo algunos problemas importantes de filtración cuando se entregó por primera vez. Esto se debió a un aislamiento defectuoso en las líneas de refrigeración de cada uno de los apartamentos. Y aunque ese problema ya se ha resuelto, los precios se vieron afectados inicialmente y por fin están empezando a ponerse al nivel de otros edificios de la zona, como la Destiny Tower.
Varios edificios a lo largo del área de la Avenida Balboa están experimentando niveles de ocupación sin precedentes en términos de alquileres y ventas, incluido Allure at the Park.
El edificio Allure, construido por Emporium Developers, es uno de los edificios mejor conservados de la zona. Las comodidades del edificio incluyen una gran piscina y un gimnasio renovado, entre otras instalaciones. Los precios de alquiler en Allure ahora se cotizan en $13 / m2 y los precios de las propiedades han aumentado a alrededor de $2,200 / m2 en promedio.
Durante el último mes, algunos ejemplos de condominios recientemente alquilados en Panamá incluyen:
- Una recámara de 97 metros, condominio Bayfront, vistas a la ciudad, alquiler amueblado por $1,185 al mes.
- Dos recámaras de 134 metros, condominio Allure, vista al mar y al parque, alquiler sin amueblar por $1,450 al mes.
- Una recámara de 134 metros, Condominio YOO, vista a la ciudad, alquiler amueblado por $1,950 al mes.
Otros Factores Que Impulsan La Apreciación De Los Precios En Panamá
Las propiedades en venta y alquiler en la Avenida Balboa han aumentado de precio en los últimos 6 a 12 meses. Sin embargo, la tendencia no se limita a esta pequeña área de la Ciudad de Panamá.
Costa del Este está experimentando niveles históricamente bajos de apartamentos amueblados de 3 y 4 recámaras en alquiler. Estas propiedades, que suelen ser la primera elección de las familias multinacionales que llegan, se han alquilado a un ritmo sorprendente teniendo en cuenta los últimos años de altas tasas de vacantes.
Esto se debe en parte a que las multinacionales han levantado sus restricciones de contratación y han reubicado a sus empleados que regresan a Panamá.
Los disturbios políticos en países como Perú, Venezuela y Sudáfrica también han atraído a un gran número de familias a Panamá y muchas han decidido alquilar antes de comprar.
Los mercados inmobiliarios activos de todo el mundo también están motivando a los inversionistas a reasignar el capital obtenido en los últimos años en los mercados emergentes. Panamá se está beneficiando de esta nueva riqueza.
Y finalmente, la continua estabilidad política y fiscal de Panamá ha hecho que el país sea cada vez más popular durante tiempos turbulentos como estos.
Perspectivas 2022 de los Precios de las Propiedades y el Mercado Inmobiliario en Panamá
Los mercados son notoriamente difíciles de predecir. Y aunque los precios inmobiliarios generalmente tienden a moverse más lentamente que los mercados bursátiles, nunca se puede intentar “llamar al mercado”.
Por supuesto, hay factores que influyen en los mercados inmobiliarios y Panamá está sujeto a todos ellos.
El aumento de las tasas de interés tiende a frenar la actividad inmobiliaria. Sin embargo, en aproximadamente el 6%, las tasas de interés en Panamá han sido un 30-40% más altas para el financiamiento de bienes raíces que en otras partes del mundo. Esto significa que un aumento de la tasa de interés puede hacer que los precios suban, ya que los inversionistas miran hacia los mercados extranjeros a medida que su costo de endeudamiento aumenta en los mercados nacionales.
La inflación suele hacer subir los precios de las propiedades, siempre que los constructores puedan pasar estos precios a los compradores. Hasta ahora, ese ha sido el caso en Panamá, pero llegará un momento en que eso será simplemente imposible.
La construcción de nuevos condominios se ha ralentizado significativamente, incluso antes de la pandemia. De hecho, el mercado inmobiliario de Panamá comenzó a enfriarse alrededor de 2016. Eso significa que la oferta futura estará determinada más por la demanda que por la nueva oferta y eso también puede respaldar la apreciación de los precios.
Y finalmente, los cambios en la política de inmigración tendrán un efecto en los precios de las propiedades, pero su efecto aún está por verse. Los cambios recientes a la Visa de Naciones Amigas que requieren una compra de $200,000 para la residencia podrían tener un impacto positivo o negativo en el mercado inmobiliario.
Con todo, los días de precios estancados y bajos rendimientos parecen estar dando un giro en el mercado inmobiliario de Panamá. ¡Hace mucho tiempo si me preguntas!
Rodrigo
en dijo
Interesante