El mercado inmobiliario de clase media y baja en Panamá, continúa mostrando fuertes señales de crecimiento. Mientras que los segmentos de viviendas valoradas en más de 250 mil dólares, no muestran ningún aumento, e incluso en algunos casos, presentan cifras negativas. Las ventas de propiedades de lujo (sorprendentemente) han aumentado durante los primeros 4 meses de 2017.
Esto es lo que sabemos
El Banco Mundial reporta un crecimiento del 5% del PIB en el primer trimestre de 2017, impulsado por proyectos de infraestructura liderados por el gobierno, y la recuperación en la industria de la logística. Sin embargo, si le pregunta a la mayoría de los dueños de negocios, le dirán que las ventas están bajas, debido a un declive en el mercado de turismo.
La creación de nuevos empleos y la tasa de desempleo tienen una tendencia positiva, al igual que los peajes del Canal de Panamá y el movimiento de la Zona de Libre, lo que significa que el mercado pudo haber tocado fondo en algún momento del año pasado. Las nuevas campañas de turismo para atraer turistas estadounidenses y europeos, deberían comenzar a dar sus frutos en los próximos meses, así que manténgase atento a los precios de las estadías en hoteles, que actualmente están alrededor del 50%, su cifra más baja.
Para el primer trimestre de 2017, el mercado inmobiliario en Panamá, de la pre-construcción, (proyectos residenciales que están a punto de comenzar o que están actualmente en construcción) marca cerca de 1.300 unidades de ventas por mes, aproximadamente 65% de esas ventas ocurrieron en el sector de proyectos valorados en 120 mil dólares.
El sector del lujo (600.000 dólares y más), ha mostrado un ligero incremento en comparación con el mismo período, el año pasado. En términos de unidades vendidas, el sector de lujo presentó 50 unidades por mes para el primer trimestre de 2017, mientras que, durante el mismo período el año pasado, marcó solamente 29. Un aumento del 29%. ¿Mantendrá esa tendencia? Es difícil de decir en este momento. Manténgase pendiente de Venezuela, la política europea y las políticas tributarias y comerciales de Estados Unidos.
Las ventas de propiedades de lujo, se concentraron en dos áreas principales del mercado inmobiliario en Panamá: Santa María y Costa del Este, dos distritos que han visto alrededor de una docena de proyectos que comienzan en los últimos 12 meses. Según los desarrolladores, la mayoría de las compras provienen de familias panameñas, jóvenes y ricas, muchas de las cuales son compradoras de vivienda por primera vez. Los compradores de Venezuela, México y Colombia también han comenzado a regresar al mercado.
En el sector de $180,000 a $400,000 dólares, los desarrolladores han intentado transferir a los compradores mayores costos de construcción y han tenido un éxito leve, como lo señaló la firma de investigación Galeria Inmobiliaria, que reportó una baja en sus ventas de casi 50%, año tras año.
La oferta en el segmento de 180k – 400k ha crecido casi un 31%, con un total de 8.259 unidades ya sea en periodo de planificación o en construcción, lo que ejerce presión sobre los precios de las futuras entregas, suponiendo que la demanda se mantenga estable.
Las políticas conservadoras de préstamos, junto con el aumento de las tasas de interés, han frenado las compras en los sectores de precios medio altos y altos, como lo demuestra la información dada previamente. Mientras que la tasa de interés promedio para un panameño que busca comprar una propiedad sigue siendo inferior al 5%, los bancos están disminuyendo los préstamos a la cantidad de la valoración, y aumentando las tasas que cobran a los inversionistas extranjeros hasta un 50%.
El sector del turismo es el culpable de la desaceleración de los precios de valorados entre 180 mil y 400 mil dólares, ya que los extranjeros suelen representar la mayor parte de la demanda de propiedades de este rango. Todos esperan que la inversión de 40 millones de dólares en campañas publicitarias dirigidas a viajeros de Estados Unidos y Europa, tenga un impacto directo en las ventas de pre-construcción y las valoraciones de propiedad. Solo el tiempo lo dirá.
Mercado inmobiliario de reventa en Panamá: Ventas y alquileres de propiedades
Las propiedades de alquiler con precios menores a $1,200 dólares por mes continúan siendo las más buscadas en la ciudad, y suelen alquilarse en menos de 1 semana de salir al mercado. Pensamos que este segmento seguirá creciendo con el tiempo, a medida que las tendencias migratorias continúen, y asumiendo que la economía panameña se mantenga en el buen camino.
A medida que los números de vacantes en propiedades de alquiler se aproximan a cero, las rentas podrían presentar un aumento que empujará las valoraciones de propiedad a precios más altos.
Las propiedades con precios entre $1,200 y $1,800 dólares por mes, han visto algo de competencia respecto a las habitaciones de hotel con precios bajos, que han llevado a los inquilinos corporativos de apartamentos a optar por las tarifas más flexibles y competitivas de los hoteles para sus ejecutivos y demás colaboradores
En el sector de lujo, propiedades bien mantenidas y amuebladas, con precios entre $2,500 y $5,000 por mes han visto aumento de la actividad de alquiler. Esto es debido a la mayoría de los clientes corporativos de nivel medio y superior, con asignaciones por periodos de 1 a 3 años.
El registro corporativo aumentó en un 12%, según un reciente informe de La Prensa, lo que podría significar que las nuevas empresas con planes de expansión para Panamá, podrían terminar absorbiendo parte del exceso de inventario en el mercado de alquiler. Grandes proyectos como la Línea 3 del Metro, la Terminal de Cruceros Amador y el nuevo Puente sobre el Canal de Panamá, también traen ingenieros con presupuestos de alquiler interesantes.
Trump Ocean Club ha visto una disminución del 30% a 40% en su promedio de alquiler en los últimos 24 meses, esto es debido, principalmente, a la oferta excesiva y la competencia entre los propietarios, sobre todo en unidades de dos y tres dormitorios. La baja en alquileres y las tarifas crecientes han conducido a una rebaja en los valores de reventa, así que los vendedores interesados deben mantenerse atentos.
En general, las ventas de propiedades existentes en el centro de la ciudad han visto un ligero incremento en el volumen de transacciones, pero no es lo suficientemente grande como para afectar los precios de las propiedades, que siguen similares al año pasado.
Tendencias a Seguir
Además de las crecientes tasas de interés, y las conservadoras políticas de préstamos bancarios, hay que mantener un ojo en la inflación. A medida que los precios se estabilizan (después de su trayectoria de aumentos históricos en los últimos 5 años), y los salarios de la construcción se mantienen estables (después de un aumento de casi 50% en los últimos 36 meses), los desarrolladores pueden comenzar a subir lentamente sus precios nuevamente.
Factores externos como la incertidumbre europea, los cambios en los mercados de vivienda y valores en Estados Unidos, y la inestabilidad política en Asia, pueden traer más inmigrantes a un país seguro, estable y fiscalmente sólido como lo es Panamá. Asia, en particular, es un mercado muy interesante para mantener en mira, ya que Panamá sigue estando fuera del radar de la mayoría. Quizás no por mucho tiempo …
Con la elección de un nuevo presidente izquierdista en Corea, es probable que los impuestos aumenten y se implementen políticas que enfríen el mercado, lo que podría llevar a los inversionistas coreanos a buscar países que utilicen el dólar, como Panamá. Además, las compañías chinas en América han comenzado a establecer su presencia en Panamá, como las multinacionales Huawei y China Construction America.
El ciclo natural de revaluaciones monetarias puede traer de vuelta a los compradores brasileños, colombianos y canadienses; muchos de los cuales se han mantenido vigilantes debido al dólar que se ha mantenido históricamente fuerte. Además, las mejoras en la ciudad como las nuevas aceras, el mejorado servicio de recolección de la basura, el cableado subterráneo, y las áreas verdes, recientemente ampliadas, le agregan encanto a la ciudad.
La salud fiscal de Panamá en términos de deuda PIB, permitirá seguir invirtiendo en proyectos de infraestructura como la expansión del Metro, nuevos puertos, proyectos energéticos e iniciativas sociales y educativas, manteniendo el desempleo bajo y apoyando la de nuevas viviendas.
El movimiento que lo cambiará todo: el alcalde de Panamá acaba de proponer una reducción del impuesto a la propiedad de un 50%, la decisión será dada a finales de este año. Eso, combinado con un incremento potencial del precio de interés preferencial (actualmente en $120,000) a $150,000 dólares, podría darle al mercado inmobiliario en Panamá un gran impulso.
En general, Panamá está en muy buena forma, considerando los escándalos de los últimos 2 años, y los titulares perjudiciales. Los bancos presentan balances estables y continúan apoyando el sector de la construcción y el préstamo de hipotecas. Los constructores locales y extranjeros, continúan mostrando confianza a través de nuevos proyectos de construcción, y la economía basada en el dólar apoya la inversión institucional y privada.
Si vemos el panorama completo, Panamá ha demostrado tener una economía bastante resistente, en estos tiempos, no tener noticias es una buena noticia ?