El tiempo lo es todo en las Bienes Raíces

Las bienes raíces en las playas panameñas están derribadas. El mercado en y alrededor de Coronado, la comunidad de playa más desarrollada de Panamá, está apagado por cerca del 30%, por inventario sin vender de las constructoras convergiendo con la nueva oferta de propiedades por revender (tanto apartamentos como casas).

Los inversionistas inteligentes saben que tan pronto una propiedad empieza a ser vendida por debajo de su costo de reemplazo, puede que sea hora de comprar.
Pero daremos un paso atrás y te daremos un poco de perspectiva en el mercado de las playas de Panamá, específicamente dentro y en los alrededores de Coronado.

Coronado fue una de las primeras comunidades de playa en ser desarrolladas por una familia en privado, los Eisenmanns, quienes adquirieron una parcela de tierra masiva en la década de los ‘40. Lo que empezó como una pequeña comunidad frente a la playa se ha multiplicado para ser una completa y fascinante comunidad de playa con centros comerciales, hospitales, y escuelas.

Aún hasta 2005, Coronado era mayormente una comunidad de fines de semana, con pocos residentes a tiempo completo. Los dueños de las propiedades eran casi exclusivamente adineradas familias panameñas. Esto cambiaría rápidamente durante los tiempos del boom, en los años 2006 y 2009 cuando las bienes raíces internacionales estaban de moda y Panamá estaba prosperando. En 2005, Coronado tenía menos de cinco restaurantes, ningún centro comercial, y una escuela privada diminuta. Hoy, la comunidad cuenta con tres centros comerciales, más de 50 restaurantes, varias escuelas internacionales, y un hospital de primera clase. La comunidad es adorada por extranjeros y locales, y está llena de actividades cada día de la semana — lo cual no es sorprendente ya que ahora es hogar para cientos de residentes de tiempo completo.

 

¿Y qué pasó?

Como era de esperarse, los precios se fueron a las nubes. Pero ahora, definitivamente han vuelto a tierra. Y cualquiera siguiendo la historia de Panamá sabe cómo esto se desplegó.

El mercado inmobiliario en el área de playas alrededor de Coronado era y sigue siendo fuertemente dependiente de compradores extranjeros de Canadá, los Estados Unidos, y Europa, varios reubicados en busca de un estilo de vida activo al aire libre — golf, playas, senderismo, etc, abundan en Coronado. La gente viene por el clima tropical todo el año, océano cálido, bajos costos de mantenimiento de propiedad (como impuestos o matrículas habitacionales), seguridad, facilidad de viaje, y proximidad con una ciudad cosmopolita como Panamá.

 

Pero entonces…

• Los americanos empezaron a experimentar un nuevo boom en las bienes raíces y la bolsa de valores en su país, lo cual significa que varios están ahora reinvirtiendo domésticamente y poniendo sus pensiones y compras de segundas casas aparte por unos años.
• Los canadienses están confrontando una tasa de cambio desfavorable contra el Dólar Canadiense (CAD) hoy, haciendo de Panamá un lugar relativamente caro para comprar.
• Los europeos siguen viniendo, aún cuando ellos – y cualquiera que no esté amarrado a una economía dolarizada, como Ecuador – están atravesando los mismos problemas cambiarios que los canadienses.
• Los panameños están atravesando una de sus peores recesiones en las últimas dos décadas. ¿Y cuál es la primera cosa que se pone al mercado (o se tacha de la lista de deseos)?Lo adivinaste: la casa de playa. Así que ahora la demanda está por el piso en lo que solía ser el mercado más fuerte, y está surgiendo nueva oferta por parte de familias decididas a vender su casa en la playa simplemente porque no pueden costear mantenerla.

Agrega una mezcla de extranjeros que se mudaron a Panamá durante los años del boom y ahora deciden regresar a casa por diferentes razones personales (sean problemas de salud, nuevos nietos, o el alzante costo de vida en Panamá), la oferta de nuevas propiedades de playa es asombrosa.

 

¿Podría el mercado caerse más?

El mercado siempre puede seguir cayendo. Las constructoras siguen en proceso a inaugurar nuevas propiedades en los próximos años, y si esas unidades no tienen nuevos compradores, entonces nace un nuevo producto.

Además de eso, Panamá puede no recuperarse completamente de la recesión actual, en su segundo año ahora, hasta bien pasada la toma de un nuevo Presidente en 2019. Agrega a eso el el empeoramiento del tráfico hacia y desde las playas durante las horas pico de la ciudad, ocasionados por la Línea 3 del Metro y el nuevo puente sobre el Canal, ambos proyectos en construcción.

Pero para cualquiera con un horizonte de 5 a 10 años, ahora puede que sea el mejor tiempo en años para empezar a buscar la propiedad de playa correcta. Esto es lo que está en el horizonte:

1. El Dólar Estadounidense bajará. Nadie puede predecir cuándo, pero el mercado global de divisas siempre tiene altibajos. Cuando el Euro y el Dólar Canadiense se levanten de nuevo (contra un Dólar Estadounidense debilitado), Panamá inevitablemente verá más compradores ajenos al USD y enfocados en el valor.
2. Después de los trabajos en las carreteras estén completos en la nueva autopista Chorrera—San Carlos, se ampliará la capacidad de la carretera y el tráfico se facilitará significativamente, significando que los visitantes de fin de semana que dejan la ciudad a las 5 pm pueden llegar a sus casas de playa a una hora razonable.
3. La Línea del Metro 3 también cambiará las reglas del juego. Eso, combinado con el nuevo puente sobre el Canal, están en vías a ser completadas en alrededor de cuatro años.
4. La economía panameña, como todas, atraviesa ciclos. Los ingresos del paso por el Canal de Panamá están mostrando ganancias sólidas, la zona libre está emergiendo de su depresión, y las grandes empresas panameñas empezarán a emplear de nuevo en el futuro. Y cuando los buenos tiempos vuelvan, los locales empezarán a comprar casas de playa otra vez. Y, como los factores geopolíticos están presentes en la mente de la gente, Panamá siempre resaltará como una opción segura para invertir o vivir: Ciudad de Panamá está a una hora de sus playas y ahora está en el mapa como una destinación mundial de viajes de lujo; Panamá no está siendo afectada por ninguna consecuencia de la narcoviolencia de México y América Central; y, mientras su imagen negativa de paraíso fiscal perdió vigencia, las reglas de impuestos siguen siendo muy favorables para extranjeros: el ingreso obtenido en el extranjero tiene cero impuestos.

Los inversionistas conocedores de bienes raíces entienden que el tiempo lo es todo, y ahora puede que verdaderamente sea el mejor tiempo en los últimos 10 años para comprar una propiedad en el area de playas de Panamá.