Transparencia en el Mercado: 6 Indicadores Para el Sector Inmobiliario Post-Covid

Hogares, negocios e instituciones están enfrentándose a un futuro incierto. En las últimas semanas, el gobierno panameño ha recibido elogios por su gestión proactiva en la lucha contra el Covid; pero ¿será ésta gestión suficiente como para reactivar un mercado inmobiliario que se ha visto golpeado desde el 2018?  

No sabemos aún cuál va a ser el impacto en sectores como: ventas al por menor, turismo o construcción. Y como todos sabemos, en Panamá es muy difícil obtener información de este tipo en en tiempo real. 

Reconocer que la transparencia es la mejor manera de enfrentar  una  pandemia, en  Panama Equity  hemos tomado la decisión  de abrir nuestros libros al público. 

Este es el motivo por e cual hoy les voy a estar compartiendo tres componentes claves de nuestros negocios que son: ventas, administración de propiedad y alquileres. 

Esto no es información que normalmente compartimos. Pero en solidaridad con la comunidad de negocios y propietarios, hemos decidido hacer una excepción.

El objetivo de revelar lo que normalmente es información interna es para darle una base sólida  sobre la cual pueda basar sus decisiones inmobiliarias. Podemos llamarlo una “perspectiva interna de cómo nosotros leemos entre líneas los acontecimientos para tomar decisiones a futuro” y cómo usted como individuo ahora tiene acceso a lo que hemos tenido nosotros todo este tiempo. 

En los mercados inmobiliarios más desarrollados como New York y Hong Kong, este tipo de información ventas cerradas y apartamentos vacíos, está disponible con facilidad, pero no es el caso en Panamá. Hasta hoy.

Para aquellos de ustedes que no nos conocen, Panama Equity ha representado a compradores, vendedores, y propietarios desde  2008. Nuestros clientes incluyen oficinas familiares europeas, fondos privados  de inversión tanto de Estados Unidos como de Canadá y también familias e individuos de todo el mundo. Ellos confían en nosotros para ayudarles a comprar, vender, alquilar y administrar sus propiedades. 

Hoy les voy a presentar una serie de estadísticas basadas en la investigación externa y nuestras cifras internas con el objetivo de ayudarles a tomar la mejor decisión inmobiliaria. 

¡Iniciemos!

El hecho de que el sector de alquileres es un componente crítico en el mercado inmobiliario, me gustaría empezar enfocando  en cómo nuestro inventario de propiedades en alquiler se ha desempeñado.

Realizamos el lanzamiento de nuestra división de Administración de Propiedades el año pasado. En estos momentos, administramos más de 100 unidades de alquiler en rangos desde $450/mes a $3.500/mes, lo cual da un promedio de precio entre $6.00 a $10.00 por metro cuadrado, por mes en alquiler. Los tamaños de las propiedades van desde 40 hasta 220 metros e incluyen apartamentos de  1,2, y 3 dormitorios. La mayoría de nuestras propiedades están ubicadas en Bella Vista, El Cangrejo y El Carmen. También administramos unidades en Punta Pacífica, San Francisco, Paitilla, Avenida Balboa, y el Casco Viejo. El 90% de nuestro inventario es residencial y el resto es una mezcla entre retail  y comercial.

En 2019, la desocupación de nuestra portofolio tenía un promedio entre todo el portafolio de 36 días. Por decirlo de otra  manera, nos tomó alrededor de 36 días encontrar  un inquilino para una  propiedad vacía. Este rango fluctuó  desde 6 días y hasta 90 días, pero el promedio fue de 36 días.

Los apartamentos más rápidos en alquilarse   generalmente están entre los precio de $600 a $900 por mes. Aquellos que tomaron más tiempo en alquilarse  fueron los que la industria considera “Propiedades de lujo.” La mayor parte de nuestro inventario de lujo se encuentra en el JW Marriott Ocean Club (antiguamente el Trump Ocean Club) y generalmente nos tomo 90 días para alquilar esas unidades.

Nuestro portafolio de propiedades bajo  administración durante 2019 tuvo una ocupación  del 84%. En otras palabras, si usted tuviera una propiedad con nosotros estuvo  vacía el 16% del año.

La diferencia entre estas dos cifras se debe al tiempo que toma realizar el mantenimiento y reparaciones mientras la propiedad se encuentra vacía.

Ahora le voy a explicar por qué las cifras antes mencionadas nos sirven para predecir hacia dónde se puede dirige el mercado.

Apreciación y Rendimiento Inmobiliario: Los Mejores Amigos del Inversionista 

Todo inversionista sabe que hay dos maneras de hacer dinero en bienes raíces. En términos simples, si usted compra una propiedad hoy y mañana la vende a un precio superior, entonces tu tienes una ganancia. A eso se le llama revalorización. Y si usted compra una propiedad hoy y la alquila, entonces ha generado un ingreso. A eso le llamamos rendimiento. 

En un mercado simple, si hay más compradores que vendedores es muy posible que vea  una revalorización de su propiedad.

Si es usted un inversionista centrado en el rendimiento, entonces el precio de alquiler es el factor determinante del bien.

Y si busca alquilar la propiedad rápidamente, hay una serie de cosas que puede hacer. Puede invertir en mejoras para hacer la propiedad más atractiva, puede invertir más dinero en mercadeo o simplemente puede bajar el precio. 

¿Cuál es la primera cosa que hace un propietario cuando tiene una propiedad vacía por más que 15 días? En la mayoría de las veces baja la renta. ¿qué pasa cuando este propietario quiere vender su propiedad a un inversionista? Lo primero que hará el inversionista si está enfocado en el rendimiento, es fijarse en el monto del alquiler. Y si el monto  del alquiler ha bajado debido a  un mercado competitivo, entonces el valor de ese bien es reducido. 

De vuelta a las cifras, este año comenzamos viendo una leve mejora en la ocupación. Lo que significaba que la desocupación estaba disminuyendo. A partir del 1 de marzo de 2020, la ocupación de nuestro portafolio se encontraba en un 97%.

Es difícil decir si este incremento se debió a una mejora en la economía, rotación de inquilinos o agresividad en el mercadeo. Si asumimos que otras empresas de administración de propiedades están viendo resultados similares, la principal conclusión a la que llego es que una mejora, aunque leve, comenzó a darse  en Panamá durante el primer cuatrimestre del 2020.

Retrasos y falta de pagos por parte de los inquilinos

Ahora que hemos establecido las bases pre-Covid para la desocupación inmobiliaria, lo próximo que hemos de cubrir son los cobros. ¿Cómo se ha comportado nuestro portafolio en términos del pago de los alquileres a tiempo por parte de los inquilinos?

Primero, hablemos de quienes están alquilando nuestras propiedades.

Las personas que viven en las propiedades que administramos vienen de todas partes. Tenemos tanto pilotos de Copa Airlines, como ejecutivos de Procter & Gamble y también jubilados del todo el mundo. También tenemos camareros, mucamas, gerentes y contratistas.

Observando un pantallazo de nuestras cobranzas en los anteriores 6 meses, el 72% de nuestros inquilinos han pagado en la fecha o previo al día tope de pago. El 10% de nuestros inquilinos generalmente pagan dentro de los 5 días estipulados para este efecto en el contrato. Llamamos esos 5 días “periodo de gracia” y luego que pasa este periodo, cobramos una penalización de 10% 

De allí, los cobros se hacen un poco más complejos. Afortunadamente, hemos desarrollado un sistema muy efectivo para incrementar la presión y un proceso agresivo de lanzamiento que mantiene a nuestro portafolio razonablemente saludable: por un lado, aproximadamente el 10% de nuestros inquilinos se retrasan entre 30-45 días en sus pagos, pero solo el 8% de nuestros inquilinos alcanzan o exceden los 60 días de retraso.

Este es el punto: aproximadamente un 18% termina con un grado de retraso en sus pagos de 30 días o más.

Marzo 2020 – Atraso en pago y cobros a inquilinos

El mes pasado, nuestros cobros generalmente iban en orden. Sin embargo, durante las primeras dos semanas de abril, observamos un 65% de incremento en el atraso en los pagos.

Obviamente estamos observando de cerca estas cifras y hemos comenzado a trabajar con los inquilinos en planes de pago que los ayuden a sobrellevar estos acontecimientos sin precedentes. 

La conclusión aquí es que de hecho es muy pronto para sacar conclusiones.. Aquellos trabajadores que dependen de pagos quincenales, no pueden darse el lujo de no priorizar la compra de sus alimentos y optarán por recortar el pago de sus alquileres. Así es que estamos manejando esto directa y proactivamente. Afortunadamente, la mayoría de los propietarios y arrendadores son comprensivos, ante la situación actual. El mensaje que hemos estado llevando a nuestros inquilinos es que “trabajaremos junto con ustedes en esto, pero necesitamos ver también un esfuerzo de parte de ustedes”, y eso ha dado muy buenos resultados a corto plazo. Y muy probablemente traerá también buenos resultados a largo plazo con renovaciones de contrato y buena voluntad de ambas partes..

Mientras que los cobros se mantengan saludables, veremos a los inquilinos más propensos a renovar sus arriendos a corto plazo, en su mayoría por temor a lo desconocido. Ellos no están necesariamente entusiasmados con la idea de mudarse a un nuevo apartamento, ya que desconocen las condiciones y términos de higiene de otras propiedades,  y con la cuarentena existente en estos momentos, también se encuentran seriamente restringidos en cuanto a su movilidad.

Ventas Inmobiliarias Q1 2020

Otra faceta de nuestro negocio se enfoca en la venta de proyectos inmobiliarios. Las propiedades en esta categoría tienden a estar tanto en construcción o en planes de construcción en base a ciertos niveles de preventa establecidos por el banco que financia la obra. 

El tipo de compradores que maneja Panama Equity, es aquel que busca invertir un mínimo de $200,000. En general, nuestros clientes no requieren utilizar una hipoteca. Las áreas que ofrecemos incluyen, Ciudad de Panamá, Coronado, El Valle y Pedasí. Nuestros compradores generalmente provienen de Estados Unidos, Canadá y Europa, con una mezcla de inversionistas y compradores directos.

La mayoría de los compradores que traemos a Panamá tienen ciertas similitudes: están llegando a una edad de jubilación y planean pasar más y más tiempo en Panamá. Ellos normalmente se deciden por propiedades que estarán listas en 2 a 3 años e inicialmente tienen como objetivo alquilarla.

Para nuestros clientes inversionistas, Airbnb ha sido un modelo exitoso para propietarios inmobiliarios fuera de la ciudad. Ellos han encontrado que los ingresos generados desde esa plataforma son una forma de cubrir sus costos y disfrutar la propiedad a lo largo del año. Nuestros clientes inversionistas para la ciudad, desde luego, cuentan con que vamos a  alquilar y administrar sus propiedades y hemos comenzado a explorar el mercado de alquileres cortos (45 días a 6 meses) con un éxito limitado.

Basándonos en las tres semanas previas al Covid, puedo decir que esos compradores aún están buscando opciones y están dispuestos a invertir, pero no les es posible viajar a Panamá aún por las restricciones en vuelos internacionales.

Con base a las consultas que recibimos en nuestra página web, los compradores está ahora buscando salir de ciudades densamente pobladas como New York, Miami and Los Angeles. Las personas parecen estar interesadas ahora en lugares como Altos del Maria, Pedasí y Buenaventura.

Pero es importante ver estos mercados como “un todo”, y no solo el mercado para los compradores expatriados, así es que hagamos esto ahora.

Venta de apartamentos en Panamá: Cifras Q1 2020

Una de las más confiables fuentes de información de mercado es Galería Inmobiliaria. Ellos son una empresa colombiana y han estado operando en este mercado por más de 10 años. Galería Inmobiliaria hace un trabajo fantástico documentando tendencias en la oferta y la demanda, y quisiera hablarles de su informe emitido para el mes de marzo.

En marzo, hubo un total de 645 unidades vendidas en un total de 618 proyectos residenciales. Para poner esto en contexto, en febrero de 2019, hubo un total de 1,771 unidades vendidas. El mes de febrero de 2019 fue de hecho el punto más alto de los pasados tres años. El otro extremo de este rango se registró en diciembre de 2017, cuando solo se vendieron 266 unidades. Por lo tanto, si bien es cierto que 645 unidades vendidas no es grandioso, tampoco es terrible, comparativamente hablando.

Comparado con las ventas de marzo de 2019, las de marzo de 2020 fueron 25% menores. 

Los proyectos de construcción que reporta Galería Inmobiliaria, van en rango desde $45,000  hasta $1,000,000 y puedo decir que ellos tienen una cobertura de la ciudad del 95%.

Desde marzo, un 80% de las unidades vendidas cayeron dentro del nuevo rango de interés preferencial con máximo de $180,000.

En el sector que nos enfocamos nosotros, un total de 126 unidades fueron vendidas en marzo de 2020.  De estas 126 unidades vendidas, 45 tenían precios entre $180,000  hasta $250000. Otras 49 de estas ventas fueron de propiedades entre $250,000 y $300,000, 5 unidades vendidas en precios entre $300,000 y $400,000, 22 entre $400,000 y $600,000 y 5 en precios por arriba de $600,000.

Estas ventas representan un total de 87 millones de dólares de inventario vendido en marzo.

La demanda para proyectos en preconstruccion llegó a su punto más alto en septiembre de 2016 y ha estado a la baja desde entonces. Algunas de las razones para esta  tendencia a la baja incluyen un incremento en el desempleo y requisitos y políticas más estrictas por parte de los bancos así como un dólar más fuerte.

El punto al que queremos llegar aquí es que los compradores tienen menos oferta de la que ha habido años atrás. 

¿Qué se tiene que hacer para revertir esta tendencia? Un dólar debilitado muy probablemente atraerá inversionistas extranjeros respaldados con un mayor poder adquisitivo.

La creación de nuevos empleos también puede aumentar la demanda, ya que los compradores primerizos podrían iniciar la búsqueda de un hogar.

Ninguno de estos dos factores parecen probables de ocurrir en un futuro inmediato a corto plazo.

Lo que podría salvar a la industria, o al menos algo que podría mover la aguja en la dirección correcta y estimular esta actividad, sería que los desarrolladores estuviesen dispuestos a dar grandes concesiones en sus precios. 

Adicionalmente a estas concesiones, que una o dos grandes corporaciones decidan poner sus operaciones en Panamá tendría un gran impacto en el empleo y ayudaría a reiniciar el mercado de pre-construcción.

Y finalmente, prestemos atención a las tasas de interés. La reducción reciente de la tasa de interés  por parte de la Reserva Federal en fechas previas a la pandemia, muy seguramente será trasladad a los consumidores en Panamá. Tasas de interés bancarias más bajas son un componente clave para estimular la inversión y preservar el rendimiento.

Si vemos una movida por parte de los bancos bajando las tasas de interés debajo del 4% para los  inversionistas, podríamos esperar una ola de nuevos compradores locales, quienes podrían tomar ventaja de este nuevo apalancamiento.

Inventario de Apartamentos Disponibles para la Venta en Panamá 

La tendencia de la oferta es algo más positiva. Desde junio de 2019, el inventario total mantiene una tendencia a la baja. En otras palabras, los compradores finalmente están comprando unidades más rápido de lo que los desarrolladores pueden construirlas. 

Un desarrollador podría no ver ésto como algo positivo, considerando que el promedio de la industria es de una unidad vendida por proyecto por mes. Eso es una baja desde febrero de 2019 cuando el promedio era de 2.8 unidades vendidas por mes.

Aquí es como esto luce en el mundo real.

Digamos que un proyecto residencial promedio está diseñado para tener un total de 150 apartamentos a la venta. El periodo de preventa puede tomar hasta 12 meses, momento en el cual debería haberse vendido en un 30-40% a compradores iniciales. A propósito, este periodo de preventa es aquel entre el momento en que se anuncia el proyecto hasta que inicia finalmente su construcción.

Esto significa que el desarrollador inicia construcción con alrededor de 100 unidades aún por vender. Basado en los números promedio de ventas antes mencionados, veremos ventas de 1 a 2 unidades por mes. Para cuando concluye la construcción, nuestro desafortunado desarrollador aún tendrá 60 unidades sin vender. 

Eso es un cambio drástico de hace 5 años atrás, cuando los desarrolladores tenían todo el inventario vendido antes de realizar la entrega del proyecto.

Acortando las historia, vemos que la industria tiene una batalla cuesta arriba con el inventario inmobiliario. Y todo ese inventario sin venderse continuará, muy probablemente, empujando los precios a la baja. 

Financiamiento Inmobiliario en Panamá

Otro factor que mantiene disponible inventario ya construido, es la banca. En estos momentos los requisitos bancarios hace difícil que muchos compradores logren calificar para una hipoteca.

Una buena noticia dentro de todo este escenario es que Scotiabank ha comenzado a aceptar pasaportes venezolanos vencidos. Más allá del Covid, esto podría atraer nuevos compradores y es muy probable que tenga un impacto favorable para la industria una vez que las cosas vuelvan a la normalidad.

Otra buena noticia es que de los 618 proyectos mencionados, el 37% de estos desarrollos se encuentran en la fase de preventa. En otras palabras, no han iniciado construcción.

Si la tendencia actual continuase, habrá una minoría de desarrolladores que decidan cancelar sus proyectos. Si el 100% de los desarrolladores que tienen proyectos en etapa de preventa, deciden cancelar, veremos unas 10,000 unidades menos entrar al mercado. Y si el 50% de los proyectos planeados no continúan, aún así veremos una reducción de 5,000 unidades, lo cual representa una reducción del 18% en el total de apartamentos, sean planeados o en construcción. Y si todos decidiesen cancelar, aún así vemos 10,000 unidades menos en el mercado y un golpe mínimo en la economía.

10,000 unidades menos entrando en el mercado durante los próximos 2-3 años tendría un impacto positivo, igualando la oferta y demanda, y esta crisis podría convertirse en el catalizador que haga que esto ocurra.

Podríamos comenzar a ver nuevas tendencias en áreas sociales o comunes, incluyendo áreas pensadas para trabajar en ellas, realizar conferencias, y otros beneficios para aquellos que trabajen desde casa. Acabados de plomería activados con sensores en áreas comunes y tecnología activada por voz, podrían ser algunas de las que cobren popularidad.

Este ha sido un resumen de la oferta y un poco de la demanda en el mercado inmobiliario de preconstrucción.

Profundicemos más en el lado de la demanda y exploremos de dónde están llegando los compradores. En este caso, los nuestros.

Compradores Extranjeros y Locales en Panamá 

Como mencioné antes, hemos estado en el negocio inmobiliario desde el 2008. Nuestro mercado principal de compradores son generalmente extranjeros viviendo en Panamá o buscando invertir en Panamá.

Típicamente nuestros inversionistas buscan un retorno de al menos el 4% en sus inversiones y hasta ahora se han enfocado en áreas específicas dentro de la Ciudad de Panamá así como mercados secundarios como Pedasí, Coronado y El Valle.

Desde hace unos cinco años, cierto número de nuestros clientes más grandes, decidieron incursionar en el mercado de alquileres multifamiliares y comenzaron a comprar edificios completos. Estos, sin lugar a dudas, han sido nuestros activos con mejor desempeño dentro del portafolio de administración de propiedades, y generalmente producen alrededor de un 6% de rendimiento neto.

En el 2019, nuestro sitio web recibió visitas principalmente de estos 5 lugares: Estados Unidos, Canadá, Sudáfrica, Australia y Panamá.

A inicios de este año estos 5 orígenes no han variado, más allá de un mayor tráfico electrónico de parte de Sudáfrica y Australia. 

Durante marzo, el tráfico se redujo en alrededor del 25% y estamos dando seguimiento cercano al mes de abril. Por un lado, los compradores ciertamente tienen más tiempo de navegar internet y por otro, responsabilidades familiares, preocupaciones financieras y un enfoque en sus mercados locales puede estar distrayendo nuestro mercado meta. El tiempo lo dirá.

El Futuro del Mercado Inmobiliario de Panamá

Como mencioné al inicio de este informe, es aún muy pronto para predecir cómo este parón económico afectará el mercado inmobiliario a corto y mediano plazo.

Lo que concluimos con las cifras arriba mencionadas es que previo a la pandemia, el mercado de alquileres de Panamá estaba finalmente mostrando signos de mejoría. Como empresa, vimos los efectos, aunque sea levemente, en parte debido al incremento en la promoción del turismo por parte del gobierno panameño, traduciéndose en un mayor volúmen de tráfico web. Y este avance puede ser el catalizador que finalmente induzca la tan necesaria reducción en inventario planificado del mercado inmobiliario de preconstrucción.

La opinión mundial es que Panamá ha sabido manejar la pandemia de Covid de forma proactiva y pragmática y creo que aquellos principios básicos de Panamá aún presentan un caso convincente para tener confianza.

Los rasgos que han hecho atractiva a Panamá en el pasado, siguen sin cambiar:

• Los activos respaldados por el dólar (USD) siguen estables a largo plazo
• La baja y joven población de Panamá está mejor posicionadas que muchos otros países.
• La seguridad en las calles así como del sector financiero permanecen fuertes.
• Las leyes de Panamá protegen a los extranjeros y les brindan los mismos derechos que a los panameños.

El dinero siempre buscará encontrar un hogar, y el negocio de bienes raíces es esencialmente uno que le ofrece refugio, por lo que siempre será una necesidad básica

Panamá será afectada por esta pandemia, junto con el resto del mundo sin lugar a deudas. Sin embargo yo creo que hay una verdadera posibilidad de que saldremos de esta crisis en una mejor posición que en la que iniciamos.