El movimiento de precios y datos históricos sobre el mercado de bienes raíces en Panamá son difíciles de conseguir. Es por ello, que hace cuatro años empezamos a darle seguimiento a los precios a lo largo de la Avenida Balboa, icónica zona costera de la Ciudad de Panamá. Haga clic en “más información” para ver el informe y análisis.
Panamá Equity se complace en presentar nuestro informe de precios RECIEN PUBLICADOS de las propiedades en venta a lo largo de la Avenida Balboa, zona de rascacielos alineados frente al mar en el centro de la Ciudad de Panamá.
Como cualquiera que investiga a Panamá encuentra que no hay a mano registro histórico de ventas de propiedad; y por lo tanto, no hay manera de comparar las estadísticas de precios y el movimiento del mercado en general, y por eso hace cuatro años decidimos iniciar un informe de este tipo.
Esto es lo que la investigación a julio de 2016 ha descubierto:
1. No todos los edificios siguen la misma tendencia de precios
Los edificios de menos plantas, como Bayfront y Grandbay tuvieron la apreciación más firme desde 2012, con el aumento de precios del 12% y 27%, respectivamente. Algunos edificios experimentaron disminución de precios durante el período de cuatro años. Esto se debe a que la mayor parte del inventario (en edificios como Yacht Club) fue vendido en la cima del mercado (Q4 2008) en pre-venta a precios más altos que el mercado no corroboró una vez que se entregaron esas unidades. Los precios de venta promedio en el Yacht Club han disminuido un 35% desde 2012.
Tendencia de Precios en la Avenida Balboa
2. El precio promedio por metro cuadrado en todas las propiedades en venta en la Avenida Balboa es un poco menos de $ 2,500 / metro
En los edificios de menos de 6 años, ese número sube a $ 2,600. Los dos edificios más caros en la Avenida Balboa son YOO, que tiene un precio de venta promedio de $ 2,962 / metro y Villa del Mar a $ 3,064 / metro.
Uno de los que ha incrementado su precio durante este periodo, de acuerdo a nuestros estudios, fue el PH Grand Bay; construido por Empresas Bern. Los precios de Grand Bay se incrementaron en un 35%, los cuales pueden atribuirse parcialmente a los cambios en la administración del edificio y definitivamente a la construcción de alta calidad en este edificio de casi 10 años.
Tendencias a observar para 2016
Los condominios para la venta actualmente en construcción, incluyendo Horizon Tower Residences y Costanera tienen un precio en muchos casos superiores (sobre una base por metro cuadrado) a los edificios existentes. Esto se debe a que los costos de mano de obra y los materiales han tenido aumentos significativos y los promotores han optado por pasarles estos costos a los consumidores.
3. Esté atento a que la diferencia de precio existente entre las propiedades de 5-15 años disminuya a medida que las exoneraciones fiscales comiencen a desaparecer
Factores como la calidad de la construcción, vistas y características, determinan el valor más que la edad de los edificios cuando la exoneración de impuestos ya no es un factor.
Hay por lo menos cinco nuevos proyectos de condominios de preconstrucción ya sean planificadas o en construcción en Bella Vista, que es la zona que bordea la Avenida Balboa. En algunos casos, los nuevos desarrollos residenciales van a zonas que están actualmente en transición (Calidonia) y pueden servir para aburguesar las comunidades y aumentar los valores.
La Alcaldía de Panamá ha identificado a Calidonia como sitio de renovación urbana de $525 millones y programa piloto de peatones. Más actividad comercial y calles más seguras pueden subir los precios a lo largo del área que colinda con la Avenida Balboa si las nuevas empresas (que atienden a los residentes más ricos de la Avenida Balboa) ingresan.
Vientos en Contra al Crecimiento / De lo Que Hay que Estar Pendiente
Las repercusiones de los Panamá Papers puede que no hayan llegado a su fin. Las consecuencias inmediatas son menos compradores de condominios en áreas como la Avenida Balboa. Menos compradores significa más días en mercado de condominios para la venta, lo que puede presionar la disminución en los precios de ventas.
La fortaleza del dólar aumenta el costo de la propiedad en Panamá para los compradores de Colombia, Brasil y Canadá. Las cuotas de la asociación de dueños de casa siguen mostrando incrementos a medida que aumentan los salarios.
En general, creemos que los precios deberían continuar valorizándose a un ritmo moderado en los próximos 12 meses, con un poco de corrección a corto plazo antes del final del año si los vendedores comienzan a ver menos compradores. Las listas de inventario en edificios como YOO, que todavía tiene apartamentos en venta por el promotor, están mostrando absorción alrededor de 2-3 unidades por mes lo que significa que el suministro debería estar agotado a principios de 2017.